Avant l’acquisition
A quoi sert un organisme de foncier solidaire ?
Un organisme de foncier solidaire (OFS) est une structure à but non lucratif soumis au contrôle de l’Etat qui a pour mission de mettre à disposition des logements accessibles à des prix abordables pour des ménages à revenus modestes par le biais d’un bail réel solidaire (BRS).
L’OFS fixe le contenu du BRS (montant de la redevance foncière et mode d’indexation, conditions de revente notamment). Il est l’interlocuteur du propriétaire pour tout changement de situation en cas de revente ou de transmission. C’est l’OFS qui étudie et valide les ménages éligibles à signer un bail réel solidaire avec lui.
Comment faire pour trouver un logement en bail réel solidaire ?
Chaque organisme de foncier solidaire définit sa politique de commercialisation. Certains disposent d’un site internet qui centraliser leur offre, d’autres confient à leurs opérateurs promoteurs le soin d’assurer la commercialisation des logements en BRS.
Vous pouvez consulter la liste des OFS et le portail du logement social Bienvéo.fr.
Quels sont les critères pour être éligible à un logement en bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) s’adresse à des personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds fixés par l’autorité administrative pour une occupation en résidence principale uniquement.
Vous pouvez tester votre éligibilité à un logement BRS avec BoRiS, un service du ministère chargé du logement.
Je souhaite acheter un logement en bail réel solidaire et le louer à mon enfant : est-ce possible ?
Non. La plupart des OFS ont fait le choix d’interdire la mise en location des logements en bail réel solidaire. Le propriétaire du logement, s’il ne peut occuper personnellement le logement, doit le revendre, dans les conditions fixées dans le bail réel solidaire qu’il a signé.
En cas de non-respect des clauses du bail réel solidaire, le propriétaire s’expose à une résiliation du bail réel solidaire par son OFS.
Faut-il être obligatoirement primo-accédant pour acquérir un logement en bail réel solidaire?
Toutes les personnes respectant les plafonds légaux de ressources fixés par la règlementation et s’engageant à occuper le logement à titre de résidence principale peuvent prétendre à la conclusion d’un bail réel solidaire. Elles peuvent être actuellement propriétaires de leur logement ou l’avoir été par le passé.
Cependant, la qualité de primo-accédant sera nécessaire pour demander un prêt à taux zéro à sa banque.
Pendant l’acquisition
Puis-je financer mon projet d’acquisition auprès de la banque de mon choix ?
Oui, vous êtes autorisé(e) à financer votre projet d’acquisition auprès de la banque de votre choix.
Toutefois, à ce jour, peu de banques connaissent cette nouvelle formule d’accession à la propriété en France.
Vous pouvez contacter votre OFS pour connaître les banques partenaires des différentes opérations en bail réel solidaire.
Durant l’occupation du logement
A quoi correspond la redevance foncière quittancée par l’OFS ?
La redevance foncière englobe le droit d’occupation de l’assise foncière du logement appartenant au propriétaire, le financement et les frais de gestion de cette assise foncière par l’OFS. Cette redevance, qui est actualisée chaque année selon un indice précisé dans le bail, doit être versée pendant toute la durée d’occupation du logement.
Cette redevance foncière s’ajoute aux autres charges liés à l’acquisition : mensualités d’emprunt, charges de copropriété notamment.
Peut-on mettre en location son logement BRS ?
La plupart des OFS ne permettent pas la mise en location du bien. Le logement en bail réel solidaire doit être occupé par son propriétaire à titre de résidence principale.
Si le résident ne peut plus occuper le logement il se doit de le revendre dans les conditions fixées par le BRS.
Peut-on mettre son logement sur Airbnb ?
La plupart des OFS ont fait le choix d’interdire la mise en location saisonnière des logements en bail réel solidaire, y compris pour la mise en location d’une partie du logement.
En cas de non-respect des clauses du bail réel solidaire, le propriétaire s’expose à une résiliation du BRS par son OFS.
Peut-on effectuer des travaux dans son logement acquis en BRS ?
Oui. Le propriétaire d’un logement acquis en BRS a toute liberté de modifier et aménager son bien à sa guise, dans la limite des contraintes des normes de sécurité, des règles d’architecture et du cahier des charges de la résidence.
Est-ce que je peux participer aux assemblées générales de ma copropriété ?
Oui. Le bénéficiaire d’un logement en bail réel solidaire possède quasiment tous les pouvoirs d’un copropriétaire.
Il y a quelques exceptions portant sur les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition, les travaux comportant transformation, addition ou amélioration des bâtiments, la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
Qui est redevable de la taxe foncière ?
Dans le cadre d’un bail réel solidaire, l’accédant à la propriété possède des droits réels issus du bail. Sur le plan fiscal, c’est donc bien le titulaire des droits réels qui est redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Lors de la revente
Puis-je vendre mon bien acquis en Bail Réel Solidaire ?
Oui. Tout propriétaire d’un logement en bail réel solidaire peut vendre son logement.
Le nouvel acquéreur doit respecter les conditions inscrites dans le bail réel solidaire (occupation personnelle, critères de ressources…).
Le prix de vente est quant à lui encadré par l’OFS selon les dispositions inscrites dans le bail réel solidaire : il correspond au prix d’acquisition du logement, réévalué sur la base d’un indice, éventuellement majoré des travaux d’amélioration apportés au logement et minoré si le logement n’a pas été correctement entretenu.
Le nouvel acquéreur devra préalablement à l’acquisition être agréé par l’OFS. Il signera un bail réel solidaire dont la durée sera rechargée de sa durée initiale (comprise entre 18 et 99 ans).
Mes enfants peuvent-ils hériter du logement que j’ai acheté en BRS ?
Oui. En cas du décès du propriétaire, le logement en bail réel solidaire est transmis à l’héritier ou aux héritiers.
Si l’héritier répond aux critères d’éligibilité d’une accession en BRS et souhaite occuper le logement à titre de résidence principale, il peut faire les démarches auprès de l’OFS pour être agréé.
Si l’héritier ne répond pas aux critères d’éligibilité d’une accession en BRS, et/ou ne souhaite pas occuper le logement à titre de résidence principale, il doit vendre le logement auprès d’un ménage éligible et qui devra être agréé par l’OFS. En cas de difficulté à trouver un acquéreur éligible, l’héritier peut prendre contact avec son OFS qui l’accompagnera dans ces démarches.
En cas de décès d’un des conjoints mariés ou pacsés, aucune condition d’éligibilité n’est requise pour le conjoint survivant, qui continue donc à occuper le logement à titre de résidence principale.